Golden Visa de Grecia en 2026: los tramos de 800.000 y 400.000 euros y la comparación honesta con Portugal

En tres años Europa desmanteló casi todas sus golden visas inmobiliarias. España cerró la suya el 3 de abril de 2025. Portugal sacó la compra de propiedad de la mesa desde octubre de 2023. Grecia hizo exactamente lo contrario: en lugar de cerrar la puerta, subió el precio de entrada. El resultado es que en 2026 la Golden Visa griega es la última gran vía europea donde un inmueble sigue comprando residencia, y por eso es la primera alternativa que evalúa el capital latinoamericano que llegaba con el guion portugués aprendido.

Esa evaluación merece hacerse con los números de hoy, no con los de 2023. El famoso programa de 250.000 euros ya no existe en la forma en que se vendió durante una década, y la variable que más pesa para un comprador de la región, el pasaporte europeo, funciona en Grecia de una manera muy distinta a lo que sugiere la publicidad.

Lo esencial en un minuto

• Estatus: abierta y activa. La reforma de 2024 reemplazó el precio único por un sistema de tres tramos según la zona.
• Entrada mínima: 800.000 euros en zonas de alta demanda, 400.000 euros en el resto del país, 250.000 euros solo para conversiones de uso o restauraciones de edificios protegidos.
• Presencia exigida: cero días. Es la carga real de presencia más baja de Europa.
• Alquiler turístico: prohibido sobre la propiedad de la visa, con multa de 50.000 euros.
• Plazos: de 4 a 9 meses hasta la aprobación una vez presentado el expediente completo.
• Ciudadanía: sin atajo. Naturalización a los 7 años solo viviendo en Grecia más de 183 días al año y aprobando un examen de griego B1.

Tres precios para el mismo permiso: dónde compra define cuánto paga

Desde el 31 de agosto de 2024 el umbral depende por completo de la geografía:

Ruta	Monto	Nota
Zona A: alta demanda	€800.000	Ática (incluye Atenas), Tesalónica, Miconos, Santorini y las islas con más de 3.100 habitantes. Una sola propiedad de al menos 120 m2
Zona B: resto de Grecia	€400.000	Todas las demás regiones e islas menores. Misma regla de propiedad única de 120 m2
Conversión comercial a residencial	€250.000	Transformar un inmueble comercial o industrial en vivienda, en cualquier punto del país
Restauración de edificio protegido	€250.000	Rehabilitar un inmueble histórico o patrimonial, sujeto a las normas de conservación

La lectura honesta: el número de 250.000 euros que construyó la fama del programa sigue existiendo, pero hoy compra un proyecto de obra, no un departamento llave en mano en un buen código postal de Atenas. Las dos rutas baratas cargan riesgo real de construcción, permisos y ejecución, y solo tienen sentido con un constructor y un abogado que ya lo hayan hecho antes. Existen además rutas alternativas de capital (acciones, bonos, depósitos) a umbrales variables y con mucho menos uso; confirme las cifras vigentes con asesoría legal griega antes de considerarlas.

La regla que cambió el negocio: prohibido el Airbnb

La misma ley que fijó los tramos prohibió el alquiler de corto plazo sobre las propiedades de golden visa. La vieja tesis del inversionista, comprar un departamento en Atenas y cubrirlo con renta turística, es hoy ilegal para el inmueble de la visa: la sanción es una multa administrativa de 50.000 euros y la revocación del permiso. El arrendamiento de largo plazo, en general de 60 días o más, sigue permitido.

Esto importa más de lo que admiten los resúmenes comerciales. Cambia la matemática de rendimiento del activo y convierte a la propiedad en lo que realmente es dentro de este programa: el costo de entrada a una residencia europea, no un negocio inmobiliario. Cualquier vendedor que le proyecte tarifas por noche le está vendiendo un problema de cumplimiento.

Grecia frente a Portugal: la comparación que el mercado hispanohablante hace primero

Con España cerrada, la decisión típica de un comprador latinoamericano se reduce a Grecia contra Portugal, y conviene plantearla sin romanticismo.

Portugal ya no acepta inmuebles. Su ruta dominante es la suscripción de 500.000 euros en fondos elegibles (o una donación cultural desde 250.000 euros), exige unos 7 días al año de presencia y, desde la reforma de mayo de 2026, la ciudadanía tarda 10 años para los hispanohablantes. A eso se suman demoras administrativas reales de 24 a 42 meses hasta la primera tarjeta. Analizamos ese cuadro completo en nuestra guía de la Golden Visa portuguesa.

Grecia ofrece lo contrario: un activo tangible en lugar de un fondo, aprobación en 4 a 9 meses en lugar de años de fila, y cero días de estancia en lugar de siete. Lo que no ofrece es un camino cómodo al pasaporte, como veremos abajo, ni un activo de rendimiento libre, por la prohibición de renta corta.

La síntesis honesta para un comprador de la región: si el objetivo es una base europea flexible con un inmueble de por medio y un trámite corto, Grecia gana. Si el objetivo es maximizar la probabilidad de una nacionalidad europea y se tolera burocracia larga, Portugal sigue delante, incluso con su reloj de 10 años. Y si alguien le ofrece todavía la golden visa española, está leyendo un folleto de otra época: España cerró en 2025.

La verdad sobre la ciudadanía griega

Aquí va el punto que más distorsiona la publicidad dirigida a América Latina. La Golden Visa griega no conduce a la ciudadanía salvo que usted se mude de verdad. La naturalización es posible a los 7 años de residencia legal, pero exige haber vivido en Grecia más de 183 días al año, aprobar un examen de idioma griego nivel B1 con contenidos cívicos y demostrar vínculos genuinos con el país. No es automática y no se compra.

El permiso es fácil; el pasaporte no. Quien busca una segunda nacionalidad sin reubicarse está mirando el instrumento equivocado: para ese objetivo el punto de partida correcto es qué es la ciudadanía por inversión y los programas del Caribe, no una golden visa europea.

El régimen fiscal: el non-dom de 100.000 euros

Tener el permiso griego no lo convierte en residente fiscal de Grecia. La residencia fiscal se activa, en general, al superar los 183 días al año en el país o al centrar allí sus intereses vitales. Si usted decide mudarse, Grecia ofrece un régimen non-dom opcional: un impuesto fijo de 100.000 euros al año que cubre todo su ingreso de fuente extranjera, sin importar el monto, por hasta 15 años, con la opción de sumar familiares por 20.000 euros cada uno. El ingreso de fuente griega tributa aparte según las reglas normales.

Trate esa cifra como un ancla de planificación, no como un plan: si la elección conviene depende del tamaño y el origen de su ingreso, y de cómo interactúa con la tributación de su país de residencia. Coordine con asesores fiscales de ambas jurisdicciones antes de comprometerse.

Plazos y una mejora legal reciente

Con el expediente y la inversión listos, la aprobación corre en unos 4 a 9 meses: los casos bien armados salen en 4 a 6, el promedio real se ubica en 6 a 9 y los expedientes bajo revisión completa pueden acercarse al año. Sumando la búsqueda y compra del inmueble, el plazo realista de punta a punta ronda los 8 a 10 meses hasta la tarjeta, y a veces más.

Una noticia a favor del inversionista: la Ley 5275/2026, publicada en febrero de 2026, hizo que la validez del permiso de 5 años corra desde la emisión de la tarjeta y no desde la fecha de solicitud, corrigiendo el perjuicio que causaba el atasco de decenas de miles de expedientes acumulados. Los tramos de 800.000, 400.000 y 250.000 euros no fueron tocados.

Nuestro veredicto honesto

Grecia conviene si usted quiere una base familiar en la Unión Europea con cero obligación de estancia, movilidad Schengen, cobertura para cónyuge, hijos y los padres de ambos, y acepta que la propiedad es el precio del boleto y no un activo de renta. En ese uso, con la reforma ya digerida, es probablemente la mejor relación flexibilidad-plazo de Europa.

Grecia no conviene si su tesis es el pasaporte europeo sin mudanza, si sus números dependen de renta turística, o si los 250.000 euros de un proyecto de conversión le parecen un atajo barato: son la ruta con más riesgo de ejecución del programa. También compare el costo total contra la visa de inversionista de Italia, que parte de 250.000 euros sin inmueble de por medio.

La ficha técnica completa y verificada del programa, con fuentes oficiales, está en nuestra página de Grecia, y nuestro modelo de honorarios fijos, sin comisiones de desarrolladores ni agentes, en precios.

Esta guía es información general, no asesoría legal, migratoria ni fiscal personalizada. Las cifras corresponden a la verificación de julio de 2026 y los programas cambian: confirme los términos vigentes antes de comprometer capital.